大户型直降100万元!北京房价经历“最长下滑周期”

2019-12-09来源:admin围观:84次

  看着现在的北京房价,小A为3月份及时卖掉了房子幸亏不已。

  本年3月,借着一波小阳春,小A将挂了5个月的房子以330万卖了出去,这套房坐落丰台区四环内,归于地铁刚需上车盘。而近期,类似户型成交价格仅为290万元左右。这意味着,时隔9个月,这套房跌了近40万,单价跌落近6000元/平方米。现在单价现已缺少5万元/平米。

  而在“3.17”调控前,北京楼市最张狂的时期,这类户型成交价格一度挨近420万,单价到达7万元/平米。

  依据国家统计局的数据,本年7月到10月,北京二手住所成交均价接连四个月呈现下滑。这是2018年以来,北京二手房价阅历的最长下滑周期。

  近来,中证君造访北京多个区域二手房出售状况,虽然近期买卖量有所添加,但商场心情并未显着升温。除了小户型抢手校园学区房,北京二手房全面降价的景象仍在继续。

  “现在只要价格降到位了,房子才好卖。”多位经纪人对中证君表明。

  丨频现百万级扣头

  “楼王3居室,西南向,无遮挡,160平米,周期快可1150万元成交。”一位地产中介在其朋友圈推行一套房源。

  记者了解到,这一房子挂牌价为1450万元,其间的议价空间到达300万。这意味着每平米降价挨近2万元。据了解,房主此次大降价主要是亟需买卖变现。

  这一小区归于北三环次新房,房龄和户型方面有优势,也有显着的短板。该小区大户型房子较多且邻近交通便当,小区里有不少房子被租借用于公司工作场所,全体环境并不宜居。加上高总价不好卖,因而房东不得不大降价。

  这套房子现已挂牌数月,但是现在仍然未有成交。

  除了大户型,尖端学区房也呈现了降价促销。近期,丰侨公寓有一套75平米的二手房,挂牌价为1445万元。据中介介绍,业主调低了该套房源的心思价位,1330万左右即可成交。该小区对口小学是宏庙小学,该小学是八中和北师大试验中学分校大份额直升校,这两所中学都是北京市尖端名校。加之该小区坐落金融街区域,成交单价居高不下,8月成交均价高达19万/平方米。

  中证君从多位房地产中介处了解到,除了极个别稀缺的项目,现在北京总价千万左右的二手房源均有约10%左右的议价空间。即便一些房东不愿意下调中介平台上的挂牌价格,但在实践成交中退让的起伏也在加大。

  “本年3月北京房市曾经有一波行情,部分刚需出场,激活了整个购房的链条。但这一轮行情4月下旬后就逐渐冷却了,商场又回到了成交量下滑的状况中。”一位中介对中证君表明。

  不过,从现在的买卖状况来看,西城区小户型牛校/直升校的学区房仍然适当坚硬。中证君了解到,近期,爱民里小区(划片小学西什库小学是北京四中的直升校)有一套一居挂牌,这是整个小区中仅有一套非半地下的挂牌房子,40平米左右报价超越650万元。传统名校三里河三小近期一套83年40平米的学区房,单价挨近16万/平方米,仍然坚持了必定的涨幅。能够说,西城小户型学区房是如今北京楼市仅有的高地了。  小A清楚的记住,“3.17”之前最张狂的时分,小区里的一套小两居,一天有5波客户前来看房。“根本当场就得决定,不然房子就被人抢走了。”小A对中证君表明。

  为何短短两年,商场发作了如此大的改动?

  在本轮房地产商场调整中,北京是最早出台方针,也最早收效的区域商场之一。在不少地产人士看来,严控杠杆、添加供给是北京市房地产商场敏捷降温的主要原因。

  现在北京二手房一系列税费规矩加大了买卖和购买本钱。二手房中仅有满五仅有(产证时刻5年且为家庭或个人名下仅有一套)的商品房能够享用免征所得税待遇。不符合满五仅有条件的二手房买卖都将征收增值部分的20%差额所得税。而取得产证不满两年的二手房还要在此基础上征收5.3%-5.6%的增值税及其附加。现在买卖中,税费一般由买家承当,但卖家就需要下调成交价格作为税费的补偿。记者了解到,一般来说,300万左右的二手房,假如不是满五仅有,且前次买卖的原值较低,卖家要至少降价20万以上才比较简单成交。

  另一个有力方针是“非普二套高贷”。依照北京市相关规定,除修建容积率在1.0(含)以上、单套修建面积在140平方米(含)以下两条硬性规范外,北京一般住所规范价格红线设置为:五环内总价低于468万元。以现在北京市区的房价水平来看,五环内很多房子将归于非一般住所。

  依照2017年“3.17调控”的信贷方针,购房者在购买非一般二套房的首付款份额不低于80%,且在确认购房套数时,选用“认房又认贷”的准则。

  “这意味着将大多数改进型需求的首付门槛大幅提高。举个比方,1000万的二手房,假如是二套,意味着最多仅能借款200万,那么首付就需要800万现金。现在银行对房抵贷、消费贷资金流入房市监管力度非常大,购房者难以从这些途径弥补首付。即便是被认为是‘肯定刚需’的学区房,总价超越1200万后成交周期也比较长。此外,两年多的严厉调控,现已把房价一向涨的预期给打掉了,部分购房者因为资金实力不行抛弃了购房,还有部分购房者则转入张望状况。博弈的天平开端逐渐向购买者歪斜,房东降价的事例正在添加。”某中介店长对中证君表明。

  前述店长表明,以往北京市二手房买卖都是“连环单”。“比方300万以下的算刚需房,假定刚需出场,刚需房的房东拿到购房款再贷300全能买600万的房子改进,那些卖了600万房子的房东再贷400万就能够买1000万的房子。假如购房者预期收入和房价继续添加,杠杆扩大效应下,房价也就会越来越高,越涨越快。但在现在的信贷方针下,借款额度大幅下降,这一链条就被打断了。”该人士表明。

  “假如是2017年调控之前入市,考虑到信贷本钱,房子至少现已跌了超越20%。”一位2017年高点购房入市的购房者对中证君表明。

  丨添加供给平抑价格

  北京市多年一向缺少土地供给,但这一状况在2017年发作了改动。

  北京从2017年末开端大规模出让限竞房地块,到本年10月,北京算计供给新建住所7.8万套,其间4.76万套是限竞房,占比61%。

  限竞房在土地出让阶段就对房子价格进行约束,限竞房的出价格格一般低于同区域的商场水平。华夏地产指出,从楼市数据看,2018年来,全北京算计供给的新建住所有8万套,其间5.44万套是限竞房。占到全体商场供给的68%。住建委数据显现,接连两年超越3万套住所尤其是限竞房的供给井喷下,本年前11月,北京累计成交新建商品房住所(含限竞房33074套)同比上涨了60.4%。

  限竞房不只有价格优势,并且还会分流二手房的需求,一起拉低区域二手房的均价。公益西桥一均价为6万元/平米的限竞房项目入市后,区域内二手房价格一夜之间下降数千元/平米。

  此外,北京市还供给了很多共有产权住所,也分流了部分二手房需求。

  不过,近期北京二手房商场成交量和带看量均有所添加。年末一般房市都会有一些行情,那么后市走势怎么?

  58安居客房产研究院首席分析师张波表明,现在北京二手房商场仍然处于买方商场,受严厉调控方针影响,中短期房价上涨的动力仍然偏弱。估计此轮降温还将继续到2020年春节后,即下一年3月、4月,商场的热度才有望上升。

  华夏地产首席分析师张大伟提示,现在大多数限竞房项目去化不及预期,新房库存显着添加,现在北京商品房住所库存高达7.56万套,为多年来最高。“为消化库存不扫除未来会有价格战,这些都会影响二手房的价格。”张大伟表明。